某外商投资企业，非房地产开发企业，2009年发生的相关业务如下：（1）占用鱼塘12.5万平方米进行房... - 题库

【简答题】

某外商投资企业，非房地产开发企业，2009年发生的相关业务如下：
（1）占用鱼塘12.5万平方米进行房地产建设，按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元；
（2）写字楼开发成本合计为3000万元；
（3）写字楼开发费用中的实际发生的利息支出为550万元，为向关联企业的借款，不能提供金融机构证明，实际借款年利率是10%；
（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入30万元。
（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用；耕地占用税为每平方米平均税额40元）
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：
（1）计算企业应缴纳的耕地占用税；
（2）企业应缴纳的房产税；
（3）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；
（4）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；
（5）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
（6）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；
（7）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；
（8）企业应缴纳的土地增值税。

参考答案

（1）应缴纳的耕地占用税=12.5×40=500（万元）
（2）应纳房产税=30×12%=3.6（万元）
（3）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加
= （6500+30）×5%×（1+7%+3%）=326.5 ×（1+7%+3%）=359.15（万元）
（4）应扣除的土地使用权扣除额=（4000+160）× 1／2=2080（万元）
（5）应扣除的开发成本扣除额=3000×1／2=1500（万元）
（6）应扣除的开发费用扣除额=（4160+3000）×10%×1／2=358（万元）
（7）应扣除的相关税金=6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.5‰ =357.5+3.25=360.75 （万元）
当题目中出现“合同”字样，就要考虑印花税。这是本题的主要陷阱之所在。
（8）应扣除的费用总额=2080+1500+358+360.75=4298.75 （万元）
增值比例=（6500-4298.75）÷4298.75×100%=2201.25/4298.75×100%=51.21%
适用40%的税率，速算扣除系数5%。
应纳土地增值税额=2201.25×40%-4298.75×5%=665.56（万元）

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