【简答题】
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
参考答案
（1）计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元
②收益年限=40－6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元
（2）计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元
（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元
相关试题
| 单选题 |
已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。 |
查看答案 |
| 多选题 |
房屋的完损等级是根据房屋的（ ）来划分的 |
查看答案 |
| 判断题 |
若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。 （ ） |
查看答案 |
| 多选题 |
商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定 |
查看答案 |
| 单选题 |
某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。 |
查看答案 |
| 单选题 |
某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年, 无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ ）%。 |
查看答案 |
| 判断题 |
某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（ ） |
查看答案 |
| 判断题 |
房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。 （ ） |
查看答案 |
| 多选题 |
房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。 |
查看答案 |
| 单选题 |
有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用( )为好. |
查看答案 |
| 单选题 |
某宗房地产, 建筑层数5层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为50%, 楼面地价为100元/平方米, 则其土地单价为( )元/平方米. |
查看答案 |
| 判断题 |
如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 （ ） |
查看答案 |
| 多选题 |
毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是( )。 |
查看答案 |
| 多选题 |
收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用( )。 |
查看答案 |
| 多选题 |
在实际中计算地租量的方法有（ ）。 |
查看答案 |
| 多选题 |
在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ）。 |
查看答案 |
| 单选题 |
有一宗房地产, 土地面积1000平方米, 其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米, 其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（ ）元/平方米。 |
查看答案 |
| 单选题 |
市场法的理论依据是( ). |
查看答案 |
| 判断题 |
评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。 （ ） |
查看答案 |
| 单选题 |
甲土地的楼面地价为2000元/平方米, 建筑容积率为5, 乙土地的楼面地价为1500元/平方米, 建筑容积率为7, 若两宗地的土地面积等其他条件相同, 其总价相比有( ). |
查看答案 |
题库