参考答案

（1）项目开发所需资金总额=土地费用+建安费用+其他费用
=7000×8000+1500×40000+500×40000=136000000（元）
=13603（万元）（1分）
贷款总额=13600—9600=4000（万元）（1分）
（2）建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本利和：
每年借款额=4000／2=2000（万元）（1分）
第1年应计利息=2000×10%=200（万元）（0.5分）
第2年应计利息=〔（2000+200）+2000〕×l0%=420（万元）（0.5分）
第3年：
年初借款累计=2000+2200+420=4620（万元）
应计利息，=4620×10%=462（万元）（0.5分）
应还利息=462（万元）
应还建设期贷款本利和=4620／2=2310（万元）（0.5分）
第4年：
年初借款累计=2310（万元）
应计利息=2310×10%=231（万元）（0.5分）
应还利息=23l（万元）
应还建设期贷款本利和=2310（万元）（0.5分）
（3）第1年初自有资金流出，以及建设期和销售期各年年末现金流入、现金流出和净现金流量：
①第l年初自有资金流出：
自有资金流出
=（7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%）／10000-2000
=7400（万元）（1分）
②现金流人
第1、2年年末现金流入为零。
第3年：40000×5000×60%=12000（万元）（0.5分）
第4年：40000×5000×40%=8000（万元）（0.5分）
③现金流出
第1年年末（第2年初）：
自有资金流出=（1500×40000×65%+500×40000×15%）/10000-2000=2200
（万元）[或9600—7400=2200（万元）]（1分）
第2年末：自有资金流出为零。
第3年末：
借款还本=2310（万元）
借款付息为462万元
经营成本=销售收入×2%=12000×2%=240（万元）（0.5分）
销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=660（万元）（0.5分）
现金流出=2310+462+240+660=3672（万元）（0.5分）
第4年末：
借款还本=2310（万元）
借款付息为231万元
经营成本：：8000×2%=160（万元）（0.5分）
销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=440（万元）（0.5分）
现金流出=2310+231+160+440=3141（万元）（0.5分）
④建设期和销售期各年年末净现金流量：
第1年年初：－7400（万元）
第1年年末：0－2200=－2200（万元）（0.5分）
第2年年末：0（0.5分）
第3年年末：l2000－3672=8328（万元）（O.5分）
第4年年末：8000－3141=4859（万元）（0.5分）
（4）净现值=-7400－2200×0.9091+0×0.8264+8328×0.7513+4859×0.6830
=175.50（万元）（0.5分）
因为该项目财务净现值l75.50>0，故该项目可行。（0.5分）
（5）①尾房的功能性贬值率=（1-9.2/10）×100%=8%（1分）
功能性贬值额=5200×8%=416（元）（1分）
②尾房的销售均价=5200-416=4784（元／m）（1分）