参考答案

1､房地产的自然和经济特性,决定了房地产市场不能成为完全竞争市场,而是一个不完全竞争市场｡在房地产市场上,房地产价格的形成往往具有个别性,因此运用市场法进行房地产评估,需要对选取的交易实例进行交易情况修正,将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除,使其成为正常价格｡房地产交易中的特殊情况较为复杂,主要有以下几种:
(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易,如亲友之间､有利害关系的公司之间､公司与本单位职工之间,通常都会以低于市价的价格进行交易;
(2)交易时有特别的动机,这以急于脱售或急于购买最为典型｡如有人为了扩大经营面积,收买邻近的建筑用地,往往会使交易价格抬高｡
<3>买方或卖方不了解市场行情,往往使房地产交易价格偏高或偏低｡
(4)其他特殊交易的情形｡如契税本应由买方负担,却转嫁给了卖方｡
(5)特殊的交易方式｡如拍卖､招标等｡
分析了交易情况的特殊性,就要将特殊情况的交易修正到正常交易｡通过交易情况修正,即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格｡
2.在上述可比案例中,B是收购邻近房地产,因为交易情况需要修正7%,说明其交易价格较正常交易价格高,D是急于出售房地产,因为交易情况需要修正-5%,说明其交易价格较正常交易价格低｡
3.容积率修正,建立容积率地价指数表｡
容积率1.01.11.21.31.41.51.6
地价
指数100 105110115120125
=100+100×5%[(1.5-1)/0.1]128
=125+100×3%[(1.6-1.5)/0.1]
4.土地使用权年限因素修正｡
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A､C和D均需作使用年限因素修正.修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数:〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-38〕=0.9517
D使用年限修正系数:〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-35〕=0.9659
5.案例修正计算
6.评估结果
案例C的值为异常值,应予剔除｡其他结果较为接近,取其平均值作为评估结果｡
因此,待估宗地的评估值为:
=(713.85+717.47+712.98) ÷3=714.77(元/平方米)