| 简答题 |
某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成。预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元：第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用：11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％）。
 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1曰该类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1曰则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1％。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。 |
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| 单选题 |
为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。 |
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| 单选题 |
有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 |
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| 单选题 |
某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。 |
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| 单选题 |
某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。 |
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| 单选题 |
已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。 |
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| 单选题 |
某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ ）。 |
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| 单选题 |
一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。 |
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| 单选题 |
现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。 |
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| 单选题 |
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。 |
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| 单选题 |
某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。 |
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| 单选题 |
某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。 |
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| 单选题 |
有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。 |
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| 单选题 |
评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。 |
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| 单选题 |
在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况 |
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| 单选题 |
某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。 |
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| 单选题 |
收益法适用的条件是房地产的（ ）。 |
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| 单选题 |
某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ）。 |
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| 单选题 |
按房地产的( )来分, 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。 |
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| 单选题 |
最能说明土地价格水平高低的价格是( ). |
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| 单选题 |
市场法的理论依据是( ). |
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| 单选题 |
房地产交易中的替代原理, 导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间, 其价格应当( )． |
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| 单选题 |
有一宗房地产, 土地面积1000平方米, 其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米, 其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（ ）元/平方米。 |
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| 单选题 |
城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为( ). |
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| 单选题 |
市场比较法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正. |
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| 单选题 |
有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用( )为好. |
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| 单选题 |
建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数, 它们之间关系为( ). |
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| 单选题 |
甲土地的楼面地价为2000元/平方米, 建筑容积率为5, 乙土地的楼面地价为1500元/平方米, 建筑容积率为7, 若两宗地的土地面积等其他条件相同, 其总价相比有( ). |
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| 单选题 |
标准深度是道路对地价影响的转折点, 由此接近道路的方向, 地价逐渐升高; 由此远离道路的方向, 地价( ). |
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| 单选题 |
用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取( )净收益作为估价依据. |
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| 单选题 |
估价上折旧注重的是( ). |
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| 单选题 |
某宗房地产, 建筑层数5层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为50%, 楼面地价为100元/平方米, 则其土地单价为( )元/平方米. |
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| 单选题 |
某宗房地产的总价值为100万元, 其中土地价值30万元, 通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险, 则其投保价值应为( )万元. |
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| 单选题 |
某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年, 无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ ）%。 |
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| 单选题 |
某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。 |
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| 单选题 |
某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为( )万元. |
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| 多选题 |
成本法中的“开发利润”是指（ ）。 |
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| 多选题 |
区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。 |
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| 多选题 |
路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。 |
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| 多选题 |
在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（ ）。 |
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| 多选题 |
在实际中计算地租量的方法有（ ）。 |
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| 多选题 |
在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ）。 |
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| 多选题 |
一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ ）。 |
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| 多选题 |
房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。 |
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| 多选题 |
在商品房交易中，常见的最低价格有（ ）。 |
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| 多选题 |
下面（ ）是计入商品住宅价格的费用。 |
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| 多选题 |
毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是( )。 |
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| 多选题 |
经济适用住宅基准价格由（ ）构成 |
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| 多选题 |
房屋的完损等级是根据房屋的（ ）来划分的 |
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| 多选题 |
商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定 |
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